Покупка недвижимости была и остается важным шагом в жизни каждого человека, именно поэтому к этому событию необходимо относиться ответственно. Следует учесть, что в Украине стало больше махинаций с недвижимостью. Чтобы не стать жертвой мошенников, прежде чем заключать договор купли-продажи, необходимо внимательно изучить все документы, необходимые для этой операции.
Случаи мошенничества встречаются при покупке жилья как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Что касается вторичного рынка, наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи и признании его недействительным в суде пов "связан с квартирами и домами, которые являются общей совместной собственностью супругов, теми, в которых проживали несовершеннолетние дети, или теми, которые недавно получены по наследству .
Если квартира или дом является общей совместной собственностью супругов, то при ее продаже должна быть предъявлена письменная, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на совершение сделки. Это, в частности, предусмотрено ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Украины, в которой отмечается, что для заключения одним из супругов договоров, требующих нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, а также договоров относительно ценного имущества согласие другого супруга должно быть подано в письменном виде. Согласие на заключение договора, который требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Также в ч. 2 ст. 65 СКУ предусмотрено, что жена, муж имеет право на обращение в суд с иском о признании договора недействительным как такого, который заключен вторым из супругов без ее, его согласия, если настоящий договор выходит за пределы мелкого бытового. Таким образом, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, необходимо письменное, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца.
Если продается недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние дети (до 18 лет), необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Согласно ч. 1 ст.177 СКУ родители зобов "язани заботиться о сохранении и использовании имущества ребенка в его интересах. Родители малолетнего ребенка не имеют права без разрешения органа опеки и попечительства совершать следующие сделки относительно его имущественных прав, а именно заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, в том числе договоры относительно деления или обмена жилого дома, квартиры. В соответствии с ч. 3 ст. 12 Закона "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей" для осуществления любых сделок касательно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Согласно ч. 4 ст. 177 СКУ разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок относительно недвижимого имущества ребенка предоставляется в случае гарантирования сохранения его права на жилье. Согласно ч. 6 ст. 203 ГКУ сделки, совершаемые родителями (усыновителями), не могут противоречить правам и интересам их малолетних, несовершеннолетних и нетрудоспособных детей. В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона "Об охране детства» родители или лица, их заменяющие, не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства заключать договоры, подлежащие нотариальному удостоверению или специальной регистрации, отказываться от принадлежащих ребенку имущественных прав, осуществлять распределение, обмен, отчуждение жилья, зобов "связываться от имени ребенка порукой, выдавать письменные обязательства" Обязательства.
Итак, как видно из приведенного, отечественное законодательство прежде всего защищает интересы несовершеннолетних детей, а значит, чтобы не попасть впросак и долгую судебную тяжбу, при заключении договора купли-продажи недвижимости надо требовать от продавца справку формы № 3, в которой должны быть указаны все члены сим "и продавца, а также разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости.
Часто квартиры продают наследники умершего, не имея соответствующих полномочий. Необходимо пам "ятати, что завещание или близкое родство не является доказательством того, что продавец — владелец квартиры умершего гражданина. Таким собственником он становится только через шесть месяцев после открытия наследства (после смерти наследника), получив в нотариальной конторе свидетельство о принятии наследства. Случается и так, что у продавца есть свидетельство о принятии наследства, однако родственники наследодателя не согласны с этим и обращаются в суд с соответствующим иском. В таких случаях перед заключением договора купли-продажи необходимо узнать, есть ли у продавца родственники, которые могут претендовать на данное имущество. Если окажется, что такие родственники есть, необходимо поинтересоваться, была с их стороны отказ от принятия наследства и не была ли этот отказ отозвана.
Согласно ст. 1273 ГКУ наследник по завещанию или по закону может отказаться от принятия наследства в течение срока, установленного ст. 1270 настоящего Кодекса.Заявление об отказе от принятия наследства подается нотариусу по месту открытия наследства. Физическое лицо, гражданская дееспособность которого ограничена, может отказаться от принятия наследства с согласия попечителя и органа опеки и попечительства. Несовершеннолетний в возрасте 14-18 лет может отказаться от принятия наследства по согласию родителей (усыновителей), попечителя и органа опеки и попечительства. Родители (усыновители), опекун могут отказаться от принятия наследства, причитающейся малолетнему, недееспособному лицу, лишь с разрешения органа опеки и попечительства. Отказ от принятия наследства является безусловным и безоговорочным. Отказ от принятия наследства может быть отозвана в течение срока, установленного для его принятия.
Также наследники, принявшие наследство, могут заключить между собой договор разделения наследственного имущества. Такой договор удостоверяется нотариально. Согласно ч. 3 ст. 1267 ГКУ если наследство состоит из недвижимости или транспортных средств, то распределение осуществляется по специальной процедуре. Наследники по закону в соответствии с положениями письменной и нотариально удостоверенной сделки, которое они заключили между собой, определяют размеры собственных долей в наследственном имуществе. Наследники по письменному соглашению между собой, удостоверенной нотариусом, если это касается недвижимого имущества или транспортных средств, могут изменить размер доли в наследстве кого-то из них.
Итак, для подписания договора купли-продажи нужны следующие документы:
1. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Такими документами могут быть: нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, наследственный договор, свидетельство о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов; свидетельство о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах); свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; договор о выделении доли в натуре (деление); ипотечный договор, решение суда; договор купли-продажи, зарегистрированный на бирже, при наличии отметки на нем о регистрации соответствующих прав подобное.
2. Кроме указанных документов также необходимы: письменное, нотариально удостоверенное согласие на совершение договора купли-продажи от супруга продавца, если недвижимость является общей совместной собственностью супругов; разрешение органа опеки и попечительства, если в квартире или доме, которые продаются, прописаны и проживают несовершеннолетние дети; письменное заявление об отказе от принятия наследства от родственников продавца или договор о разделе наследственного имущества, если квартира или дом были недавно получены в наследство; справка формы № 3 о всех членов сим "и продавца прописанных в квартире или доме, которые продаются.
3. Кроме правоустанавливающих документов нотариусы требуют также извлечение о регистрации прав собственности на недвижимое имущество с Бюро технической инвентаризации на специальном бланке. Когда БТИ не подключено к электронному Реестру прав собственности на недвижимое имущество, оно выдает справку-характеристику. Если выписка из Реестра прав собственности на недвижимое имущество свидетельствует о том, что владелец совершил или совершает его перестройку или пристройку, в том числе перепланировка жилого дома, переоборудование нежилого помещения в жилое и наоборот без установленного разрешения, или без надлежаще утвержденного проекта или с существенными отклонениями от проекта, либо с грубым нарушением основных строительных норм и правил, нотариус требует решения органа местного самоуправления о разрешении осуществить перестройку, пристройку, перепланировку или возвести хозяйственные, бытовые здания и сооружения. При отсутствии такого решения нотариус отказывает в удостоверении договора отчуждения жилого дома, владелец которого осуществил такую перестройку, пристройку, переоборудования или свел хозяйственные бытовые здания и сооружения.
Источник
Читайте также по этой теме:
Loading ...
